経営者の悩み・トラブル１１０番No.47 ============================================================= 競売物件の取得方法は？ ============================================================= ■質問内容 競売予定の物件を滌除の制度を利用して取得したく、方法を説明して 下さい。 また、その価格は何を基準にすればよいでしょうか？ 民法384条の増価競売についても教えて下さい。 ■回答 1.例を挙げて説明します。甲所有の時価1OOO万円の土地に乙が15OO 万円の抵当権を設定しており、この物件を丙が取得したいと考えた とします。 2.まず、甲と丙との間で、例えば1OOO万円で売買契約を締結します (代金の基準については後述します)。 これによって丙は第三取得者という立場に立ちます。 (なお、既に競売が申し立てられてしまった後に第三取得者となって も滌除はできないとされています。) 丙の甲に対する代金の支払は通常は留保するか(577条本文)、供託す ることになります。 3.乙が1OOO万円での担保抹消に不服の場合には、増価競売を請求し なければなりません。 この請求は債務者及び第三取得者の双方にします(385条)。 増価競売の請求においては、前記代価である1000万円の1割増以上の 金額で売却ができない場合は、乙は自ら1割増の金額でその物件を買 い受けることを付言して第三取得者に請求しなけれぱなりません(3 84条2項)。 そして、乙は増加競売の請求をした日から一過間以内に裁判所に増 加競売の申立をすることになります(民事執行法185条)。 4.代価の基準ですが、概ね時価を基準とすべきですが、多少下回る ことが通例です。 要は、競売になった場合の落札見込金額との兼ね合いであり、あま りに時価を下回るような代価額にした場合は、増加競売に移行する 可能性が強くなってしまいます。 例えば、代価を7OO万円としたと仮定しましょう。 当然、乙としては時価が1OOO万円ですから、競売になったとしても 少なくとも時価の8掛けの8OO万円程度(代価の1割増の77O万円を上回 る)では落札者が出ると予想しますから滌除には同意しないことにな ります。 これに対し、代価を時価に折い金額で設定すると増価競売を行って もその1割増での落札は困難となり、乙としては滌除を承諾しないと 最悪の場合、時価を上回る価格で自ら不動産を買い受けなければな らないことになり非常に大きなリスクを背負います。 (この不動産が乙にとって利用価値がない場合は尚更です。） 従って、乙としてはやむを得ず滌除を承諾する可能性が強くなります。 ============================================================= ■編集後記 このところ、中小企業の再生請負人（ターン・アラウンド・マネー ジャー）である経営者数人から話を聞く機会があった。 破産経験をしているのにもかかわらず、金持ちになるノウハウを持っ ているので、資産家でゆとりのある人が多い。 どんな企業でも再建できるとの強い自信にあふれ、発想豊か、勉強熱 心な人ばかりであり、元気をもらった。 ============================================================= 「経営者の悩み・トラブル１１０番」 発行責任者：（有）エンジョイワーク http://www.enjoyworkjapan.com　 問合せ先: info@enjoyworkjapan.com ============================================================= 【メールマガジン配信中止手続き】 恐れ入りますが、上記の問合せ先に「メールマガジン配信中止」と 明記し電子メールください。 =============================================================